Let op: Wel aansprakelijk voor hypotheek, maar geen eigenaar woning

De gebruikelijke gang van zaken is dat partners samen een woning kopen en daardoor ook samen eigenaar van de woning worden. Zij sluiten zij vaak samen een lening af om de koop van de woning te financieren en worden dan ook samen schuldenaar.

Hoofdelijk aansprakelijk
De bank zal bij een hypotheek van beide partners eisen dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn. Dat wil zeggen dat beide partners voor de terugbetaling van de volledige hypotheekschuld door de bank aangesproken kunnen worden. Wanneer de ene partner de volledige schuld aflost, moet deze partner maar zien dat hij het deel van de andere partner op die partner verhaalt.

De bank kan beide partners voor de volledige schuld aanspreken en zal daarvoor die partner kiezen die het meest vermogend is. Bijvoorbeeld omdat de ene partner een goed betaalde baan heeft of eigen vermogen uit een erfenis heeft verkregen. De bank mag ook bij de ene partner een groter deel van de schuld innen dan bij de andere partner.

Geen eigenaar, maar wel schuldenaar
In de rechtspraak komt de volgende situatie regelmatig voor: man en vrouw gaan samenwonen, maar de woning is en blijft volledig eigendom van de man. Besloten wordt om de bestaande hypotheek over te sluiten. Zowel man als vrouw gaan de hypotheek aan en worden beide hoofdelijk aansprakelijk. Vervolgens komt er na enige tijd een einde aan de relatie. De woning wordt verkocht maar de opbrengst daarvan is minder dan de hypotheekschuld. De man verdwijnt met de Noorderzon. De achterblijvende vrouw heeft geen woning meer, maar is voor de restschuld volledig aansprakelijk. Dat zijn trieste situaties!

Geen eigenaar, dan ook geen schuldenaar
In zijn algemeenheid zijn wij van oordeel dat wanneer iemand geen (mede-)eigenaar van een woning is, in beginsel hij of zij ook geen hoofdelijke aansprakelijkheid op grond van een hypotheek moet accepteren. Krijgt u toch met een dergelijke situatie te maken vraag dan uitgebreid advies van een notaris of advocaat. Uiteraard mag u ook met ons hierover van gedachten wisselen.

 

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Kijk ook onder de grond!

Als koper van een woning houdt u de ogen niet in uw zak. Maar er zijn gebreken die niet met het blote oog zijn waar te nemen. Een goede bouwkundige keuring is meer dan ooit belangrijk.

Vragen en vertellen
Wanneer u een woning koopt, koopt u deze in de staat waarin deze zich op dat moment bevindt. De verkoper hoeft u alleen actief te wijzen op de gebreken die hij op het moment van de verkoop kent.

Ontdekt u gebreken na de overdracht, dan kan er een heel vervelende, juridische situatie ontstaan. Kunt u aantonen dat de verkoper de gebreken kende en deze heeft verzwegen? In zeer specifieke situaties kunt u de verkoper voor ernstige gebreken aansprakelijk houden, zelfs wanneer de verkoper aannemelijk kan maken dat hij hiervan ten tijde van de verkoop niet op de hoogte was.

In de praktijk kan dit echter heel vervelende en langdurige juridische procedures tot gevolg hebben. Waarbij, wanneer u de strijd al “wint”, moet worden bezien of de verkoper nog voldoende draagkrachtig is om uw schade te vergoeden.

In zo’n procedure speelt altijd de vraag wat had de verkoper moeten vertellen en wat had u moeten vragen? Ook speelt de vraag welke maatregelen u zelf heeft genomen om te voorkomen dat u onverwacht met tegenvallers wordt geconfronteerd? Daarbij is het bijvoorbeeld van belang of u zelf een bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren.

Voor u tien anderen
Zeker in de afgelopen jaren konden verkopers het zich veroorloven om niet te accepteren dat de koop werd afgesloten onder voorbehoud van de resultaten van een bouwkundige keuring. Zo ongeveer in de geest van “u kunt nu definitief beslissen. Voor u zijn tien andere belangstellenden”. Dit was en is geen gezonde situatie.

De aankoop van een woning is vaak de grootste uitgave die iemand in zijn leven doet. Een goed onderzoek of deze uitgave verantwoord is, is dan ook niet meer dan verstandig. Zeker wanneer alle financiële ruimte moet worden besteed om de aankoop te financieren en er de eerste jaren na de aankoop geen ruimte is om grote tegenvallers rondom de woning op te vangen.

Risico’s onder de grond
Een relevant risico zit onder de grond. Naar schatting zijn op dit moment van 1 miljoen woningen de funderingen aangetast. Dat kan het gevolg zijn van aardbevingen in de gebieden waar aardgas gewonnen wordt, maar ook door daling van het waterpeil waardoor houten palen met zuurstof in aanraking komen en gaan rotten. In andere gebieden, bijvoorbeeld waar vroeger mijnbouw was, kan het gebeuren dat het waterpeil juist stijgt en de grond omhoog wordt geduwd waardoor funderingen worden ontzet. Treft u zo’n woning dan kunt u geconfronteerd worden met aanzienlijke kosten die gemakkelijk de €50.000 kunnen overschrijven. Kosten die echter toch gemaakt moeten worden om te voorkomen dat de woning verder in waarde daalt.

Asbest en duurzaamheid
Asbest in daken en rondom verwarmingsbuizen kan ook leiden tot onverwacht hoge, extra kosten. Nieuw aandachtspunt bij bouwkundige keuringen is de staat van duurzaamheid van de woning. In de komende jaren moet rekening worden gehouden met nieuwe wet- en regelgeving om woningen duurzamer te maken. Woningen die niet energiezuinig zijn, zullen de komende jaren na verwachting steeds kritischer worden bekeken door kopers, wat de koopprijs onder druk zal zetten.

Een goede keuring voorkomt veel problemen
Overweegt u een woning te kopen dan is het verstandig om een goede, bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Heeft de verkoper daar grote bezwaren tegen? Dan is dat extra reden om voorzichtig te zijn!

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Huis verkopen met recht om te blijven wonen?

In het buitenland komt het vaker voor dan in Nederland: ouderen die hun woning verkopen met het recht om in de woning te blijven wonen zolang ze leven.

Rijk in stenen
Veel ouderen wonen in een eigen woning. Woningen die in het verleden zijn gekocht voor een bedrag dat een fractie is van de actuele waarde van de woning. Vaak is de lening die destijds voor de aankoop is afgesloten, ook nog volledig afgelost.

Deze ouderen bezitten daardoor vaak een aanzienlijk vermogen dat echter in de woning is opgesloten en waarmee dus niet “de bakker kan worden betaald” of waarmee de kosten van een reis of de kosten van de studie van de kleinkinderen kunnen worden gefinancierd.

Verkoop en blijven wonen
In de landen om ons heen komt het vaker voor dan in Nederland. Ouderen die hun woning verkopen met het beding dat zij zonder kosten zolang als zij leven in de woning mogen blijven wonen en waarbij de koper ook de kosten van het onderhoud van de woning gaat dragen.

Uiteraard is de koopprijs dan veel lager dan wanneer de woning na verkoop leeg opgeleverd wordt. De korting op de koopprijs wordt bepaald door de inschatting van de resterende tijd dat de bewoner in de woning blijft wonen. Van iemand met de leeftijd van 80 jaar mag gemiddeld worden verwacht dat deze korter in de woning zal blijven wonen dan iemand van 60 jaar. Dit is echt een kanscontract. De 60 jarige kan de volgende dag ongelukkig komen te vallen en voorgoed naar een verzorgingstehuis moeten. Terwijl de 80 jarige gezond en fit de grens van 100 jaar overgaat.

Waar bijvoorbeeld in Frankrijk en Spanje dit hele normale transacties zijn, vinden velen in Nederland dit toch een wat ongemakkelijk idee: een koper die hoopt dat je over het tapijtje struikelt.

Steeds meer alternatieven
Het heeft even geduurd. Maar er komen steeds meer banken met goede alternatieven, waarbij ouderen met hun woning als onderpand een lening ontvangen. Over deze lening hoeven zij maandelijks geen rente of aflossing te betalen, want dit wordt gefinancierd uit de opbrengst als de woning wordt verkocht, als de bewoners in een andere woonsituatie zijn terecht gekomen of zijn overleden.

Voordeel is dat het eigendom van de woning ongewijzigd blijft en er dus geen druk is, of hoeft te worden gevoeld, om de woning eerder dan gewenst te verlaten.

Veel belangstelling
De Vereniging Eigen Huis signaleert deze ontwikkeling ook. In korte tijd is het onderdeel van de website van deze vereniging, waar informatie over deze vorm van financiering wordt gegeven, meer dan 100.000 keer bezocht.

Wilt u meer weten over de verschillende mogelijkheden die op dit moment beschikbaar zijn om een deel van uw vermogen dat in uw woning “opgesloten zit” contant te maken, dan lichten wij dat graag toe. Laat u ons dit weten? Dan maken wij graag een afspraak met u.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Het belang van een overlijdensrisicoverzekering bij een hypotheek

In uw belang zetten wij een aantal zaken uiteen.

Misverstand over de premie
Over de premie van een overlijdensrisicoverzekering bij een hypotheek bestaat een hardnekkig misverstand. Het misverstand is dat mensen denken dat een overlijdensrisicoverzekering bij een hypotheek een hoge premie heeft en dus veel kost. Verzekeringen kosten geld, maar bij een overlijdensrisicoverzekering bij een hypotheek krijgt u vaak al een belangrijke zekerheid voor € 10 per maand.

Hypotheek is een schuld
Als u een woning koopt, zult u hiervoor waarschijnlijk een hypotheek afsluiten. Een hypotheek is een lening. U ontvangt van een bank een bedrag waarmee u de aankoop van de woning kunt betalen. Vervolgens betaalt u over deze lening rente en dient u deze lening in de jaren die volgen af te lossen.

Het bijzondere van een hypotheek is dat de bank bijzondere rechten heeft als u de lening niet meer kunt aflossen. In het uiterste geval kan de bank u dwingen de woning te verlaten om vervolgens de woning te verkopen. Is de opbrengst bij verkoop lager dan het restant van de schuld, dan blijft u dit restant schuldig aan de bank. Is de opbrengst bij verkoop meer dan het restant van de schuld van de hypotheek, dan zal de bank de opbrengst eerst gebruiken om de schuld af te lossen. Het restant wordt vervolgens aan u uitgekeerd.

Problemen kunnen ontstaan bij overlijden
Door ziekte of ongeval kan een van de kostwinners komen te overlijden. Zonder aanvullende voorzieningen kan dit betekenen dat de nabestaanden de hypotheeklasten niet meer kunnen opbrengen en de woning verkocht moet worden. Dat is uiteraard, zeker nadat een van de kostwinners is overleden, heel triest om mee te maken. Ook ontstaan er vaak praktische problemen die de situatie alleen maar triester maken. De woning kan wel worden verkocht, maar waar moet het achterblijvende gezin vervolgens naar toe? Komt men al voor een sociale huurwoning in aanmerking dan zijn hiervoor vaak lange wachtlijsten. Een woning in de vrije sector huren dan? De huren die daar worden gevraagd zijn vaak hoger dan de lasten van een hypotheek en die kon het achterblijvende gezin al niet opbrengen. Vaak is ook het resterende inkomen onvoldoende om een nieuwe hypotheek te kunnen afsluiten om daarmee een andere, kleinere, woning te kopen. Kortom grote problemen in een trieste situatie als een van de partners is overleden. Een klein bedrag per maand kan problemen als deze voorkomen.

Waarom niet “ komt nog wel”
Gaat u financiële verplichtingen aan, weeg dan op dat moment af of een overlijdensrisicoverzekering nodig is. Het is het beste om een verzekering af te sluiten voordat u definitief gebonden bent aan de lening. Wij leggen u uit waarom wij dat vinden.

Bij het aangaan van een verzekering zal de verzekeraar vragen stellen over de gezondheid van degene op wiens leven de verzekering wordt aangevraagd. Op dat moment kan naar waarheid worden verklaard dat de betreffende persoon niet onder medische behandeling staat en zich kiplekker voelt. Bijna altijd zal dan de verzekering op normale voorwaarden tot stand komen. Maar stel nu dat de aanvraag “nog even wordt uitgesteld.” Net in die periode ontstaat er een vervelende kuch. De huisarts verwijst door naar de specialist. Deze constateert vervolgens een ziekte waarbij een verhoogd risico op overlijden bestaat. Op dat moment zal de verzekeraar de verzekering niet meer onder marktconforme condities willen afsluiten. Door “even” uit te stellen kan daarmee dus niet meer de belangrijke zekerheid voor de nabestaanden worden aangeschaft.

Elke verzekering behoeft onderhoud
Heeft u in het verleden al een overlijdensrisicoverzekering afgesloten? Dan is het verstandig om deze verzekering regelmatig even met ons te controleren. Een paar van de zaken waarop wij extra alert zijn:

  • Als de verzekering is afgesloten op het moment dat u rookte en u inmiddels gestopt bent met roken, dan vormt u voor de verzekeraar een veel lager risico. Een fors lagere premie is dan soms mogelijk. Dit kunnen wij in dat geval voor u uitzoeken.
  • Bij het aangaan van de verzekering heeft u aangegeven aan wie bij overlijden de uitkering moet geschieden. Is uw familiesituatie inmiddels gewijzigd dan moet waarschijnlijk ook deze begunstiging worden aangepast. Met enige regelmaat komt het helaas voor dat mensen dit vergeten. Het gevolg hiervan kan zijn dat bij overlijden bijvoorbeeld de ex-partner nog de uitkering krijgt, terwijl deze eigenlijk bedoeld was voor de nieuwe partner.
  • De premies voor overlijdensrisicoverzekeringen zijn de afgelopen jaren sterk gedaald. Vaak zijn voordelen te behalen door het afsluiten van een nieuwe verzekering en het beëindigen van de bestaande verzekering. Maar pas op! Bij een nieuwe verzekering gaan ook weer nieuwe voorwaarden en termijnen gelden. Een recent voorbeeld uit de rechtspraak illustreert dit.

Als iemand een overlijdensrisico afsluit dan volgt er over het algemeen geen uitkering als binnen twee jaar na het overlijden een zelfdoding plaatsvindt. In het geval waar de rechter over moest beslissen, werd een bestaande verzekering die al vele jaren liep en waar de beperking bij zelfdoding niet meer van kracht was, opgezegd. Er werd om premie te besparen een nieuwe verzekering afgesloten. Daarbij werd de termijn van twee jaar weer van kracht. Toen binnen deze periode toch sprake was van zelfdoding hadden de nabestaanden geen recht op een uitkering.

Heel veel ellende kan via een overlijdensrisico en tegen een lage premie beperkt worden. Wij adviseren u daar graag verder over. Wanneer u dan zegt “dat komt nog wel” hopen wij dat u begrijpt dat wij toch zullen aandringen om hier nu tijd voor te nemen.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Niet alleen uw auto moet af en toe worden nagekeken!

Wij vinden het heel normaal dat na een bepaald aantal kilometers de auto even naar de garage moet om te worden nagekeken. Tijdig onderhoud kan heel veel ellende voorkomen. Dat geldt ook voor uw hypotheek!

Elke vijf jaar en bij bijzondere gebeurtenissen
Ons advies is om minimaal eens in de vijf jaar uw bestaande hypotheek even te laten controleren. Ook wanneer u bijzondere gebeurtenissen ziet aankomen. In dat geval bij voorkeur vóórdat die gebeurtenissen plaatsvinden. Bij bijzondere gebeurtenissen kunt u denken aan bijvoorbeeld het voornemen om uw woning te verbouwen of duurzamer te maken of om een deel van een verkregen erfenis te gebruiken om een deel van de hypotheeklening af te lossen. Ook huwelijk of echtscheiding zijn belangrijke gebeurtenissen die gevolgen kunnen hebben voor uw hypotheek.

Waarom onderhoud?
Ook zonder dat er zich bijzondere gebeurtenissen aandienen, is het belangrijk dat wij voor u uw hypotheek periodiek controleren. We geven u een aantal voorbeelden van zaken die kunnen spelen:

  • De leeftijd van de ingangsdatum van uw pensioen of AOW is anders dan waarmee u bij het afsluiten van uw hypotheek rekening heeft gehouden.
  • U spaart via een levensverzekering om op het eind van de leningsperiode de hypotheek te kunnen aflossen. Ontwikkelt het gespaarde bedrag zich wel zodanig dat op het eind van de rit dit inderdaad voldoende is om de lening af te lossen?
  • Is de waarde van de woning door de ontwikkelingen op de woningmarkt in de afgelopen jaren gestegen? Zo ja geeft u dat dan recht op het laten vervallen van bepaalde toeslagen die de geldverstrekker via de rente aan u berekent?
  • De rente op hypotheken is op dit moment zeer laag. Wanneer deze rente lager is dan de rente die u nu betaalt over uw lening, zijn er dan mogelijkheden om hiervan te profiteren?

Zo zijn er nog vele andere punten waar wij naar kijken bij het periodieke onderhoud van uw hypotheek. Misschien is alles nog perfect in orde met uw hypotheek, maar ook dan levert de controle wellicht voor u ook verbeteringen op. In elk geval weet u zeker dat na de controle alles op orde is.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Hypotheek zonder dekking overlijden? Vaak een onverantwoorde gok!

Het komt steeds vaker voor dat mensen de aankoop van een woning financieren maar in verband met deze schuld geen overlijdensrisicoverzekering afsluiten. Dat kan in de praktijk trieste gevolgen hebben.

Voorbeeld uit de jurisprudentie
In ons vak van financieel adviseur moeten wij permanent blijven leren. De fiscale veranderingen die voor u van belang zijn, ontwikkelingen op het gebied van het duurzaam maken van woningen, de verschillen tussen de aanbieders van kredieten en natuurlijk ook de rechtspraak. In het kader van dit laatste kwamen wij een voorbeeld tegen dat ons motiveert hiervoor in dit artikel uw aandacht te vragen,

Een klassieke situatie
Een echtpaar met kinderen koopt een woning. De man is ondernemer en enige kostwinner. Om de woning te kunnen financieren wordt een hypotheek afgesloten van meer dan €600.000. De geldverstrekker stelt geen overlijdensrisico verplicht. Hoewel hierover wel wordt gesproken en er vage afspraken worden gemaakt dat dit “nog eens” geregeld moet worden, wordt deze verzekering niet afgesloten.

De man komt op enig moment te overlijden. De vrouw geeft aan hierdoor in ernstige financiële problemen te zijn gekomen. Door het wegvallen van het inkomen van haar man heeft zij grote moeite om de woonlasten te financieren.

De vraag is vervolgens of de geldverstrekker ervoor aansprakelijk kan worden gesteld dat deze lening is verstrekt zonder het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering?

Kans op voortijdig overlijden is gering
De kans op voortijdig overlijden is gering. Wanneer je een groep van 10.000 mannen neemt van 35 jaar dan zullen er in een jaar circa tien daarvan komen te overlijden.

Het principe van een overlijdensrisicoverzekering is simpel. Alle 10.000 mannen betalen een kleine premie. Vanuit al die kleine premie’s bij elkaar kunnen dan de nabestaanden van de tien overleden mannen een kapitaal uitgekeerd krijgen. Een kapitaal dat bijvoorbeeld bestemd kan worden om de lening die op de woning rust te financieren.

Vroeger verplichting. Nu eigen verantwoordelijkheid
In het verleden verplichtten veel geldverstrekkers de consument om bij het aangaan van een lening een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Voor een beperkte premie per jaar ontstond daardoor belangrijke financiële zekerheid voor de nabestaanden in het geval van voortijdig overlijden.

Deze verplichting is bij vrijwel alle geldverstrekkers komen te vervallen. Het wel of niet afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering is op dit moment vooral de verantwoordelijkheid van de consument zelf.

Zo ook in bovenstaande casus. Het verwijt van de consument werd afgewezen: Geldverstrekkers hebben niet de verplichting om te controleren of de consument een overlijdensrisicoverzekering heeft afgesloten en mogen de lening ook verstrekken wanneer deze belangrijke verzekering niet aanwezig is.

Ons advies
De premies voor de overlijdensrisicoverzekering zijn, zeker voor jonge en gezonde mensen, heel laag. Heeft u een dergelijke verzekering afgesloten dan kunt u deze in de toekomst op elk moment dat u dit wenst weer beëindigen. Zijn uw nabestaanden geheel of gedeeltelijk van uw inkomen afhankelijk dan is het eigenlijk een onverantwoorde gok om zo’n verzekering niet af te sluiten. Ons advies is daarom om bij het aangaan van financiële verplichtingen echt even stil te staan bij het risico van voortijdig overlijden. Wanneer u daar de tijd voor wilt vrijmaken helpen wij u graag met het maken van de voor u en uw naasten verstandige keuze.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Bestaande schulden beperken mogelijkheid om woning te kopen

Het advies aan jongeren die het plan hebben een woning te kopen: voorkom zo veel mogelijk het aangaan van schulden voordat de financiering van de woning rond is.

Uitgangspunt wetgever
In de afgelopen decennia kwam het veelvuldig voor dat mensen veel meer geld leenden voor de financiering van een woning dan eigenlijk verantwoord was. Dit noemt men “overkreditering”. Overkreditering kan dramatische gevolgen hebben waar gezinnen jaren onder lijden. Vooral wanneer de woning uiteindelijk gedwongen wordt verkocht en de eigenaren met een restschuld blijven zitten, terwijl ze vervolgens ook nog eens “duur” een woning moeten gaan huren.

De wetgever heeft hard ingegrepen. Aan geldverstrekkers, maar ook aan financieel adviseurs zoals wij, zijn vergaande, wettelijke eisen opgelegd om het risico van overkreditering tegen te gaan.

Dat heeft ertoe geleid dat er, simpel gezegd, allerlei tabellen en normen zijn die aangeven bij welk inkomen welk bedrag nog verantwoord kan worden geleend. Bovendien moet rekening worden gehouden met bestaande financiële schulden, waarbij vrijwel elke schuld het bedrag dat nog kan worden geleend verder verlaagt.

Studieschuld en hypotheek
Zo’n bestaande schuld bij jongeren is vaak de studiefinanciering. Tot nu toe geldt dat de geldverstrekker wel vraagt of er sprake is van een schuld op grond van de studiefinanciering. Echter, de geldverstrekker heeft geen mogelijkheden om te controleren of het antwoord dat op deze vraag wordt gegeven, ook correct is. Anders dan bijvoorbeeld schulden bij een bank of een postorderbedrijf staan studieschulden niet geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie. De geldverstrekker heeft niet de bevoegdheid om bij DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) het antwoord te controleren.

Wel of niet opgeven van een studieschuld heeft echter aanzienlijke gevolgen voor het bedrag dat de geldverstrekker mag uitlenen. Dateert de studieschuld van voor 1 juli 2015, dan kan het wel of niet hebben van “slechts” een studieschuld van €15.000 bij een inkomen van rond de €33.000 al betekenen dat je met een studieschuld nog maar €154.000 voor de financiering van de woning kunt lenen en zonder studiefinanciering €181.000.

Omdat de geldverstrekker de juistheid van het antwoord op de vraag “heeft u studieschulden?” niet kon controleren, kwam het regelmatig voor dat op deze vraag geen correct antwoord werd gegeven.

Het kabinet heeft nu het voornemen om het mogelijk te maken dat mensen aan DUO een verklaring kunnen vragen of er wel of geen studieschuld is. Geldverstrekkers krijgen geen direct inzicht in de systemen van DUO. Door de consument zelf zo’n verklaring bij DUO te laten opvragen, kunnen geldverstrekkers als voorwaarde voor de lening een kopie van zo’n verklaring eisen. Op deze manier krijgt men toch zekerheid of er wel of geen studieschuld is.

Lease-auto en telefoonabonnementen
Ook de particulier geleasede auto en de aanschaf van een telefoon die via een abonnement wordt gefinancierd zijn schulden die in het kader van een hypotheekaanvraag zichtbaar worden en hebben het gevolg dat het bedrag dat geleend kan worden lager en lager wordt.

In de praktijk leidt dit ertoe dat, als gevolg van de hogere vraagprijzen, vooral jongeren vaak niet het benodigde bedrag voor de financiering van de aankoop van een woning kunnen lenen.

In de huidige markt doen jongeren die een woning willen kopen er dan ook verstandig aan om, voordat de financiering rond is, zo min mogelijk schulden aan te gaan en bestaande schulden zo veel mogelijk af te lossen. Ouders die de mogelijkheid hebben om hun kinderen financieel te helpen kunnen dit, fiscaal aantrekkelijk, doen via schenkingsconstructies. De schenking kan worden gebruikt om bestaande schulden af te lossen of om een deel van de aankoopprijs van de woning te financieren waardoor er minder geleend hoeft te worden bij de geldverstrekker.

Wilt u voor u zelf of voor uw kinderen hierover advies? Dat kan! Wanneer u ons belt of mailt dan maken wij hiervoor graag tijd.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Verhuren van de woning en hypotheek gaan vaak niet goed samen

In dit artikel lichten wij toe waarom het verhuren van een woning waarop een hypotheek rust niet altijd een verstandige keuze is.

Voor eigen bewoning
Vrijwel alle geldverstrekkers nemen in hun leningsvoorwaarden op dat de woning waarvoor u een hypothecaire geldlening aanvraagt, “voor eigen bewoning” is bestemd. Uitdrukkelijk wordt u in deze voorwaarden verboden om de woning geheel of gedeeltelijk te verhuren zonder toestemming van de geldverstrekker. Vraagt u deze toestemming dan is de kans groot dat deze geweigerd wordt.

Verhuurde woning biedt minder zekerheid
De reden dat geldverstrekkers tot dit verbod zijn overgegaan is eenvoudig: een verhuurde woning biedt de geldverstrekker minder zekerheid dat, indien u niet aan uw hypotheekverplichtingen voldoet, uit de opbrengst van de verkoop van de (verhuurde) woning, het restant van de hypotheekschuld kan worden verhaald.

In Nederland genieten huurders een grote mate van bescherming. De hoofdregel die daarbij nog altijd geldt, luidt: “koop breekt geen huur” Hiermee geeft men aan dat, wanneer een woning die is verhuurd wordt verkocht, de huurovereenkomst niet automatisch eindigt indien de woning aan de nieuwe eigenaar wordt overgedragen. Het uitgangspunt is dat de koper van de woning de huurovereenkomst moet respecteren.

Een woning die “leeg” wordt verkocht, brengt in de verkoop (veel) meer op dan een woning die ten tijde van de verkoop is verhuurd. Zeker wanneer de huurprijs van de aanwezige huurder laag is ten opzichte van de huren die nieuwe huurders moeten betalen.

Kan de huiseigenaar de hypotheeklasten niet betalen dan zal de geldverstrekker de woning uiteindelijk mogen verkopen en uit de opbrengst hiervan zal hij zijn vordering op de huiseigenaar verrekenen. Door de woning te verhuren kan de opbrengst lager worden dan het restant van de hypotheekschuld. Dit is de reden dat vrijwel alle geldverstrekkers in de hypotheekovereenkomst verhuur verbieden.

Ook fiscale consequenties
De rente die u voor een hypothecaire geldlening betaalt, mag u onder voorwaarden in mindering brengen op uw belastbaar inkomen. De belastingdienst betaalt daarmee vaak mee aan een deel van de door u te betalen rente voor de hypotheek. Voorwaarde is wel dat de hypotheek is bestemd voor de financiering van de woning die u zelf bewoont. Verhuurt u deze woning dan komt de door u betaalde rente over de hypotheek niet langer in aanmerking voor vermindering op uw belastbaar inkomen.

(Vervelende) voorbeelden uit de praktijk
Het komt met enige regelmaat voor dat mensen een woning kopen om zelf te gaan bewonen en dat er nadien redenen zijn om de woning te gaan verhuren. Bijvoorbeeld omdat men een nieuwe relatie krijgt, tijdelijk naar het buitenland uitgezonden wordt of omdat de actuele verkoopprijzen van woningen op die locatie net niet goed zijn. Onder dergelijke omstandigheden kunnen mensen de wens hebben om de woning aan te houden en te verhuren. Het verhuren zal dus in de meeste gevallen niet worden toegestaan door de geldverstrekker.

Hypotheek om te kunnen verhuren
Het is wel mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor de financiering van een of meer woningen die u aankoopt met het nadrukkelijke doel deze te verhuren. Dat wordt ook weleens aangeduid met de term Buy to let. Een aantal geldverstrekkers is bereid dit soort geldleningen te verstrekken. In dat geval mag u de woning uiteraard wel verhuren. De rente die u voor dit soort hypotheken betaalt, ligt hoger dan bij de leningen voor de aanschaf van een woning die u zelf gaat bewonen. Vaak eisen de geldverstrekkers dat een groot deel van de aankoopprijs van het te verhuren pand zelf wordt gefinancierd.

Wilt u meer weten over een hypotheek en de mogelijkheden om de woning te verhuren? Neem dan contact met ons op. Op basis van uw specifieke situatie zullen wij u een advies geven dat aansluit bij uw wensen en behoeften.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Woning kopen: Let op de fundamenten!

Op de meeste plekken in Nederland is de grond niet geschikt om zo maar een woning op te bouwen. Vaak is de bodem “te zacht”. Het is dan nodig om een van hout of gewapend beton gemaakte paal in de zachte bodem te brengen tot de “draagkrachtige” laag is bereikt. Op de palen rust dan de fundering die het gewicht van het bouwwerk kan dragen. Zo rust het paleis op de Dam in Amsterdam op maar liefst 13.659 palen.

Palen moeten onder water staan en onder water blijven!
Houten paalfunderingen waren in Nederland tot 1970 gebruikelijk. Hout blijft goed zolang er geen zuurstof bijkomt. Mits het grondwater maar hoog genoeg is, blijven deze palen onder water staan en kunnen ze eeuwen goed blijven. Zodra deze palen vaker of langer tijdelijk “boven” water komen, gaan deze rotten en verliezen ze aan draagkracht. Het gevolg hiervan is scheurvorming in het pand en in het uiterste geval instortingsgevaar.

Grondwaterpeil laag
In veel gebieden is het grondwaterpeil te laag geworden. Niet alleen doordat het klimaat verandert en doordat er gewoon minder regen valt, maar ook doordat de Waterschappen in agrarische gebieden het grondwaterpeil soms bewust lager houden om de boeren in staat te stellen met steeds zwaardere machines op hun land te kunnen werken. Wordt het grondwaterpeil te laag dan kan dat dus schade toebrengen aan de fundamenten van gebouwen in dat gebied.

Er zijn ook andere oorzaken die aanleiding kunnen geven tot beschadiging van de funderingen van gebouwen. Actueel is de schade die veroorzaakt wordt door de gaswinning zoals die in het verleden heeft plaatsgevonden en nog altijd plaatsvindt.

Ook de voormalige mijnbouw in Limburg leidt op dit moment tot verstoring van de bodem en schade aan de funderingen van woningen.

Herstel van de schade is duur
Er komen steeds meer technieken beschikbaar om funderingen van bestaande panden te versterken. De technieken zijn verschillend, maar ze hebben allemaal gemeen dat ze arbeidsintensief en dus duur zijn. U moet dan snel denken aan bedragen tussen de €50.000 en €100.000 per (eenvoudige) woning.

Probleem daarbij is dat het in Nederland maar zelden lukt om iemand met succes voor deze schade aansprakelijk te stellen. Dit komt omdat bijvoorbeeld de Waterschappen de bevoegdheid hebben om in een agrarisch gebied prioriteit te geven aan de belangen van agrariërs boven de belangen van woningeigenaren. Ook is het vaak lastig te bewijzen dat een specifieke partij verantwoordelijk is voor de schade aan de fundamenten. De oorzaak van de schade is vaak een proces dat zich over een langere periode heeft ontwikkeld.

Ook onder de grond kijken!
Bij het kopen van de woning wordt wel gekeken naar alles wat met het blote oog zichtbaar is, maar wat onder de grond zit wordt vaak niet onderzocht. Toch is het raadzaam dit wel te doen. Er bestaat steeds meer informatie in welke gebieden de kans op schade aan fundamenten het grootst is. Nieuwe ontwikkelingen met satellietwaarnemingen geven steeds betrouwbaardere informatie. Overweegt u juist in zo’n gebied een pand te kopen dan kunt u besluiten specifiek onderzoek te doen naar het pand van uw interesse.

Ook geldverstrekkers worden kritischer. Vermoedt de geldverstrekker dat het pand waarvoor u een hypotheek aanvraagt te maken kan krijgen met schade aan fundamenten dan kan dit tot gevolg hebben dat de geldverstrekker niet bereid is de lening te verstrekken. Wij zien op dit moment dat steeds meer geldverstrekkers meer aandacht gaan geven aan dit risico.
Wilt u meer informatie over deze problematiek? Wij adviseren u dan eens een kijkje te nemen op de site van de Stichting Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). U vindt deze site via de volgende link: https://www.kcaf.nl
Ons advies: Overweeg bij aankoop van een woning gebruik te maken van een aankoopmakelaar en laat deze aankoopmakelaar ook nadrukkelijk het risico op schade aan fundamenten van het aan te kopen pand beoordelen.

 

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Kopen om te wonen of te verhuren?

Landelijke en plaatselijke politici reageren kritisch op de signalen dat regelmatig woningen worden gekocht met het doel deze te verhuren. Deze kritische reacties zijn vaak een voorteken dat beperkende voorwaarden kunnen worden verwacht.

Aantal betaalbare koopwoningen beperkt
De prijzen van woningen zijn in de afgelopen jaren sterk gestegen. Vooral voor starters op de woningmarkt heeft dit tot gevolg dat het aanbod van woningen dat binnen hun financieel bereik ligt relatief beperkt is. Dit heeft tot gevolg dat jongeren weer langer bij hun ouders blijven wonen of gedwongen zijn tegen hoge kosten te huren.

Het al geringe aanbod van beschikbare koopwoningen is in de afgelopen jaren verder beperkt doordat steeds meer particulieren besloten om een “extra” woning te kopen. Niet om daar zelf in te gaan wonen, maar om te verhuren. Dit vanuit de gedachte dat geld op de spaarrekening weinig of geen rente oplevert en dat de opbrengst uit verhuur van de woning ogenschijnlijke een hoog rendement oplevert. Zeker wanneer de waarde van de gekochte woning ook nog eens in de loop der jaren stijgt.

Onderzoek: Sterke stijging kopen om te verhuren
Vorige maand heeft de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur een rapport uitgebracht waarin de ontwikkeling van het kopen van woningen om deze vervolgens te verhuren wordt beschreven.

In vergelijking met 2009 is het aantal woningen dat wordt gekocht om deze vervolgens te verhuren significant gestegen. Deze ontwikkeling doet zich niet alleen voor in de grote steden maar ook in regio’s als Noordoost Groningen en Parkstad Limburg. Inmiddels wordt landelijk 5% van de woningen aangekocht met het doel deze te verhuren. Dit percentage verschilt sterk per steden en wijken. In een aantal grote steden en studentensteden ligt dit percentage boven de 10 procent. In bepaalde wijken is de situatie zelfs zo dat een op de vijf verkochte woningen naar een particuliere verhuurder gaat.

Weerstand stijgt
“Een woning is bedoeld om in te wonen en niet als winstobject” aldus de Amsterdamse woonwethouder Laurens Ivens. Deze reactie illustreert goed de scepsis die binnen de politiek groeit over de ontwikkeling waarbij woningen worden opgekocht om te verhuren waardoor het aantal beschikbare koopwoningen voor de startersmarkt kleiner wordt.

In reactie hierop worden maatregelen bedacht zoals een verbod om de woning te verhuren via platforms als Airbnb, Booking.com of Expedia. Ook wordt op steeds meer plaatsen gesproken over anti-speculatiebedingen.

Laat u goed voorlichten
Aan de bekende “borreltafel” lijkt de aankoop van een woning een investering zonder een echt risico. De werkelijkheid is anders. Wij noemen een paar aandachtspunten:
• Huurders hebben in Nederland een grote mate van bescherming;
• Een pand is in verhuurde staat aanzienlijk minder waard dan een pand in onverhuurde staat. U kunt in het algemeen de huur niet ontbinden om op enig moment het pand weer in onverhuurde staat te verkopen;
• De verhuurder dient het pand te onderhouden. In de praktijk kunnen de onderhoudskosten aanzienlijk zijn, zeker bij problemen aan bijvoorbeeld de fundering. Op dit moment lopen circa 1 miljoen woningen in Nederland serieuze risico’s op schade aan de fundering;
• Het geld dat u heeft geïnvesteerd in de woning om deze te verhuren is niet snel op financieel aantrekkelijke wijze contant te maken.

Het is zeker niet zo dat het kopen van een woning om deze vervolgens te verhuren in alle gevallen moet worden afgeraden. Wel is het belangrijk, wanneer u dit overweegt, dat u zich goed laat adviseren.

Beschikt u over vermogen en wilt u uw kinderen helpen dan kan het bijvoorbeeld een interessante optie zijn om een woning te kopen en deze te verhuren aan uw kinderen, waarbij u vervolgens weer jaarlijks een bedrag belastingvrij schenkt waarmee de kinderen de huur aan u betalen. Zo zijn er verschillende mogelijkheden waarbij het kopen van een woning om te verhuren aantrekkelijk kan zijn.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld