Niet alleen uw auto moet af en toe worden nagekeken!

Wij vinden het heel normaal dat na een bepaald aantal kilometers de auto even naar de garage moet om te worden nagekeken. Tijdig onderhoud kan heel veel ellende voorkomen. Dat geldt ook voor uw hypotheek!

Elke vijf jaar en bij bijzondere gebeurtenissen
Ons advies is om minimaal eens in de vijf jaar uw bestaande hypotheek even te laten controleren. Ook wanneer u bijzondere gebeurtenissen ziet aankomen. In dat geval bij voorkeur vóórdat die gebeurtenissen plaatsvinden. Bij bijzondere gebeurtenissen kunt u denken aan bijvoorbeeld het voornemen om uw woning te verbouwen of duurzamer te maken of om een deel van een verkregen erfenis te gebruiken om een deel van de hypotheeklening af te lossen. Ook huwelijk of echtscheiding zijn belangrijke gebeurtenissen die gevolgen kunnen hebben voor uw hypotheek.

Waarom onderhoud?
Ook zonder dat er zich bijzondere gebeurtenissen aandienen, is het belangrijk dat wij voor u uw hypotheek periodiek controleren. We geven u een aantal voorbeelden van zaken die kunnen spelen:

  • De leeftijd van de ingangsdatum van uw pensioen of AOW is anders dan waarmee u bij het afsluiten van uw hypotheek rekening heeft gehouden.
  • U spaart via een levensverzekering om op het eind van de leningsperiode de hypotheek te kunnen aflossen. Ontwikkelt het gespaarde bedrag zich wel zodanig dat op het eind van de rit dit inderdaad voldoende is om de lening af te lossen?
  • Is de waarde van de woning door de ontwikkelingen op de woningmarkt in de afgelopen jaren gestegen? Zo ja geeft u dat dan recht op het laten vervallen van bepaalde toeslagen die de geldverstrekker via de rente aan u berekent?
  • De rente op hypotheken is op dit moment zeer laag. Wanneer deze rente lager is dan de rente die u nu betaalt over uw lening, zijn er dan mogelijkheden om hiervan te profiteren?

Zo zijn er nog vele andere punten waar wij naar kijken bij het periodieke onderhoud van uw hypotheek. Misschien is alles nog perfect in orde met uw hypotheek, maar ook dan levert de controle wellicht voor u ook verbeteringen op. In elk geval weet u zeker dat na de controle alles op orde is.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Hypotheek zonder dekking overlijden? Vaak een onverantwoorde gok!

Het komt steeds vaker voor dat mensen de aankoop van een woning financieren maar in verband met deze schuld geen overlijdensrisicoverzekering afsluiten. Dat kan in de praktijk trieste gevolgen hebben.

Voorbeeld uit de jurisprudentie
In ons vak van financieel adviseur moeten wij permanent blijven leren. De fiscale veranderingen die voor u van belang zijn, ontwikkelingen op het gebied van het duurzaam maken van woningen, de verschillen tussen de aanbieders van kredieten en natuurlijk ook de rechtspraak. In het kader van dit laatste kwamen wij een voorbeeld tegen dat ons motiveert hiervoor in dit artikel uw aandacht te vragen,

Een klassieke situatie
Een echtpaar met kinderen koopt een woning. De man is ondernemer en enige kostwinner. Om de woning te kunnen financieren wordt een hypotheek afgesloten van meer dan €600.000. De geldverstrekker stelt geen overlijdensrisico verplicht. Hoewel hierover wel wordt gesproken en er vage afspraken worden gemaakt dat dit “nog eens” geregeld moet worden, wordt deze verzekering niet afgesloten.

De man komt op enig moment te overlijden. De vrouw geeft aan hierdoor in ernstige financiële problemen te zijn gekomen. Door het wegvallen van het inkomen van haar man heeft zij grote moeite om de woonlasten te financieren.

De vraag is vervolgens of de geldverstrekker ervoor aansprakelijk kan worden gesteld dat deze lening is verstrekt zonder het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering?

Kans op voortijdig overlijden is gering
De kans op voortijdig overlijden is gering. Wanneer je een groep van 10.000 mannen neemt van 35 jaar dan zullen er in een jaar circa tien daarvan komen te overlijden.

Het principe van een overlijdensrisicoverzekering is simpel. Alle 10.000 mannen betalen een kleine premie. Vanuit al die kleine premie’s bij elkaar kunnen dan de nabestaanden van de tien overleden mannen een kapitaal uitgekeerd krijgen. Een kapitaal dat bijvoorbeeld bestemd kan worden om de lening die op de woning rust te financieren.

Vroeger verplichting. Nu eigen verantwoordelijkheid
In het verleden verplichtten veel geldverstrekkers de consument om bij het aangaan van een lening een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Voor een beperkte premie per jaar ontstond daardoor belangrijke financiële zekerheid voor de nabestaanden in het geval van voortijdig overlijden.

Deze verplichting is bij vrijwel alle geldverstrekkers komen te vervallen. Het wel of niet afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering is op dit moment vooral de verantwoordelijkheid van de consument zelf.

Zo ook in bovenstaande casus. Het verwijt van de consument werd afgewezen: Geldverstrekkers hebben niet de verplichting om te controleren of de consument een overlijdensrisicoverzekering heeft afgesloten en mogen de lening ook verstrekken wanneer deze belangrijke verzekering niet aanwezig is.

Ons advies
De premies voor de overlijdensrisicoverzekering zijn, zeker voor jonge en gezonde mensen, heel laag. Heeft u een dergelijke verzekering afgesloten dan kunt u deze in de toekomst op elk moment dat u dit wenst weer beëindigen. Zijn uw nabestaanden geheel of gedeeltelijk van uw inkomen afhankelijk dan is het eigenlijk een onverantwoorde gok om zo’n verzekering niet af te sluiten. Ons advies is daarom om bij het aangaan van financiële verplichtingen echt even stil te staan bij het risico van voortijdig overlijden. Wanneer u daar de tijd voor wilt vrijmaken helpen wij u graag met het maken van de voor u en uw naasten verstandige keuze.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Bestaande schulden beperken mogelijkheid om woning te kopen

Het advies aan jongeren die het plan hebben een woning te kopen: voorkom zo veel mogelijk het aangaan van schulden voordat de financiering van de woning rond is.

Uitgangspunt wetgever
In de afgelopen decennia kwam het veelvuldig voor dat mensen veel meer geld leenden voor de financiering van een woning dan eigenlijk verantwoord was. Dit noemt men “overkreditering”. Overkreditering kan dramatische gevolgen hebben waar gezinnen jaren onder lijden. Vooral wanneer de woning uiteindelijk gedwongen wordt verkocht en de eigenaren met een restschuld blijven zitten, terwijl ze vervolgens ook nog eens “duur” een woning moeten gaan huren.

De wetgever heeft hard ingegrepen. Aan geldverstrekkers, maar ook aan financieel adviseurs zoals wij, zijn vergaande, wettelijke eisen opgelegd om het risico van overkreditering tegen te gaan.

Dat heeft ertoe geleid dat er, simpel gezegd, allerlei tabellen en normen zijn die aangeven bij welk inkomen welk bedrag nog verantwoord kan worden geleend. Bovendien moet rekening worden gehouden met bestaande financiële schulden, waarbij vrijwel elke schuld het bedrag dat nog kan worden geleend verder verlaagt.

Studieschuld en hypotheek
Zo’n bestaande schuld bij jongeren is vaak de studiefinanciering. Tot nu toe geldt dat de geldverstrekker wel vraagt of er sprake is van een schuld op grond van de studiefinanciering. Echter, de geldverstrekker heeft geen mogelijkheden om te controleren of het antwoord dat op deze vraag wordt gegeven, ook correct is. Anders dan bijvoorbeeld schulden bij een bank of een postorderbedrijf staan studieschulden niet geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie. De geldverstrekker heeft niet de bevoegdheid om bij DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) het antwoord te controleren.

Wel of niet opgeven van een studieschuld heeft echter aanzienlijke gevolgen voor het bedrag dat de geldverstrekker mag uitlenen. Dateert de studieschuld van voor 1 juli 2015, dan kan het wel of niet hebben van “slechts” een studieschuld van €15.000 bij een inkomen van rond de €33.000 al betekenen dat je met een studieschuld nog maar €154.000 voor de financiering van de woning kunt lenen en zonder studiefinanciering €181.000.

Omdat de geldverstrekker de juistheid van het antwoord op de vraag “heeft u studieschulden?” niet kon controleren, kwam het regelmatig voor dat op deze vraag geen correct antwoord werd gegeven.

Het kabinet heeft nu het voornemen om het mogelijk te maken dat mensen aan DUO een verklaring kunnen vragen of er wel of geen studieschuld is. Geldverstrekkers krijgen geen direct inzicht in de systemen van DUO. Door de consument zelf zo’n verklaring bij DUO te laten opvragen, kunnen geldverstrekkers als voorwaarde voor de lening een kopie van zo’n verklaring eisen. Op deze manier krijgt men toch zekerheid of er wel of geen studieschuld is.

Lease-auto en telefoonabonnementen
Ook de particulier geleasede auto en de aanschaf van een telefoon die via een abonnement wordt gefinancierd zijn schulden die in het kader van een hypotheekaanvraag zichtbaar worden en hebben het gevolg dat het bedrag dat geleend kan worden lager en lager wordt.

In de praktijk leidt dit ertoe dat, als gevolg van de hogere vraagprijzen, vooral jongeren vaak niet het benodigde bedrag voor de financiering van de aankoop van een woning kunnen lenen.

In de huidige markt doen jongeren die een woning willen kopen er dan ook verstandig aan om, voordat de financiering rond is, zo min mogelijk schulden aan te gaan en bestaande schulden zo veel mogelijk af te lossen. Ouders die de mogelijkheid hebben om hun kinderen financieel te helpen kunnen dit, fiscaal aantrekkelijk, doen via schenkingsconstructies. De schenking kan worden gebruikt om bestaande schulden af te lossen of om een deel van de aankoopprijs van de woning te financieren waardoor er minder geleend hoeft te worden bij de geldverstrekker.

Wilt u voor u zelf of voor uw kinderen hierover advies? Dat kan! Wanneer u ons belt of mailt dan maken wij hiervoor graag tijd.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Verhuren van de woning en hypotheek gaan vaak niet goed samen

In dit artikel lichten wij toe waarom het verhuren van een woning waarop een hypotheek rust niet altijd een verstandige keuze is.

Voor eigen bewoning
Vrijwel alle geldverstrekkers nemen in hun leningsvoorwaarden op dat de woning waarvoor u een hypothecaire geldlening aanvraagt, “voor eigen bewoning” is bestemd. Uitdrukkelijk wordt u in deze voorwaarden verboden om de woning geheel of gedeeltelijk te verhuren zonder toestemming van de geldverstrekker. Vraagt u deze toestemming dan is de kans groot dat deze geweigerd wordt.

Verhuurde woning biedt minder zekerheid
De reden dat geldverstrekkers tot dit verbod zijn overgegaan is eenvoudig: een verhuurde woning biedt de geldverstrekker minder zekerheid dat, indien u niet aan uw hypotheekverplichtingen voldoet, uit de opbrengst van de verkoop van de (verhuurde) woning, het restant van de hypotheekschuld kan worden verhaald.

In Nederland genieten huurders een grote mate van bescherming. De hoofdregel die daarbij nog altijd geldt, luidt: “koop breekt geen huur” Hiermee geeft men aan dat, wanneer een woning die is verhuurd wordt verkocht, de huurovereenkomst niet automatisch eindigt indien de woning aan de nieuwe eigenaar wordt overgedragen. Het uitgangspunt is dat de koper van de woning de huurovereenkomst moet respecteren.

Een woning die “leeg” wordt verkocht, brengt in de verkoop (veel) meer op dan een woning die ten tijde van de verkoop is verhuurd. Zeker wanneer de huurprijs van de aanwezige huurder laag is ten opzichte van de huren die nieuwe huurders moeten betalen.

Kan de huiseigenaar de hypotheeklasten niet betalen dan zal de geldverstrekker de woning uiteindelijk mogen verkopen en uit de opbrengst hiervan zal hij zijn vordering op de huiseigenaar verrekenen. Door de woning te verhuren kan de opbrengst lager worden dan het restant van de hypotheekschuld. Dit is de reden dat vrijwel alle geldverstrekkers in de hypotheekovereenkomst verhuur verbieden.

Ook fiscale consequenties
De rente die u voor een hypothecaire geldlening betaalt, mag u onder voorwaarden in mindering brengen op uw belastbaar inkomen. De belastingdienst betaalt daarmee vaak mee aan een deel van de door u te betalen rente voor de hypotheek. Voorwaarde is wel dat de hypotheek is bestemd voor de financiering van de woning die u zelf bewoont. Verhuurt u deze woning dan komt de door u betaalde rente over de hypotheek niet langer in aanmerking voor vermindering op uw belastbaar inkomen.

(Vervelende) voorbeelden uit de praktijk
Het komt met enige regelmaat voor dat mensen een woning kopen om zelf te gaan bewonen en dat er nadien redenen zijn om de woning te gaan verhuren. Bijvoorbeeld omdat men een nieuwe relatie krijgt, tijdelijk naar het buitenland uitgezonden wordt of omdat de actuele verkoopprijzen van woningen op die locatie net niet goed zijn. Onder dergelijke omstandigheden kunnen mensen de wens hebben om de woning aan te houden en te verhuren. Het verhuren zal dus in de meeste gevallen niet worden toegestaan door de geldverstrekker.

Hypotheek om te kunnen verhuren
Het is wel mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor de financiering van een of meer woningen die u aankoopt met het nadrukkelijke doel deze te verhuren. Dat wordt ook weleens aangeduid met de term Buy to let. Een aantal geldverstrekkers is bereid dit soort geldleningen te verstrekken. In dat geval mag u de woning uiteraard wel verhuren. De rente die u voor dit soort hypotheken betaalt, ligt hoger dan bij de leningen voor de aanschaf van een woning die u zelf gaat bewonen. Vaak eisen de geldverstrekkers dat een groot deel van de aankoopprijs van het te verhuren pand zelf wordt gefinancierd.

Wilt u meer weten over een hypotheek en de mogelijkheden om de woning te verhuren? Neem dan contact met ons op. Op basis van uw specifieke situatie zullen wij u een advies geven dat aansluit bij uw wensen en behoeften.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Woning kopen: Let op de fundamenten!

Op de meeste plekken in Nederland is de grond niet geschikt om zo maar een woning op te bouwen. Vaak is de bodem “te zacht”. Het is dan nodig om een van hout of gewapend beton gemaakte paal in de zachte bodem te brengen tot de “draagkrachtige” laag is bereikt. Op de palen rust dan de fundering die het gewicht van het bouwwerk kan dragen. Zo rust het paleis op de Dam in Amsterdam op maar liefst 13.659 palen.

Palen moeten onder water staan en onder water blijven!
Houten paalfunderingen waren in Nederland tot 1970 gebruikelijk. Hout blijft goed zolang er geen zuurstof bijkomt. Mits het grondwater maar hoog genoeg is, blijven deze palen onder water staan en kunnen ze eeuwen goed blijven. Zodra deze palen vaker of langer tijdelijk “boven” water komen, gaan deze rotten en verliezen ze aan draagkracht. Het gevolg hiervan is scheurvorming in het pand en in het uiterste geval instortingsgevaar.

Grondwaterpeil laag
In veel gebieden is het grondwaterpeil te laag geworden. Niet alleen doordat het klimaat verandert en doordat er gewoon minder regen valt, maar ook doordat de Waterschappen in agrarische gebieden het grondwaterpeil soms bewust lager houden om de boeren in staat te stellen met steeds zwaardere machines op hun land te kunnen werken. Wordt het grondwaterpeil te laag dan kan dat dus schade toebrengen aan de fundamenten van gebouwen in dat gebied.

Er zijn ook andere oorzaken die aanleiding kunnen geven tot beschadiging van de funderingen van gebouwen. Actueel is de schade die veroorzaakt wordt door de gaswinning zoals die in het verleden heeft plaatsgevonden en nog altijd plaatsvindt.

Ook de voormalige mijnbouw in Limburg leidt op dit moment tot verstoring van de bodem en schade aan de funderingen van woningen.

Herstel van de schade is duur
Er komen steeds meer technieken beschikbaar om funderingen van bestaande panden te versterken. De technieken zijn verschillend, maar ze hebben allemaal gemeen dat ze arbeidsintensief en dus duur zijn. U moet dan snel denken aan bedragen tussen de €50.000 en €100.000 per (eenvoudige) woning.

Probleem daarbij is dat het in Nederland maar zelden lukt om iemand met succes voor deze schade aansprakelijk te stellen. Dit komt omdat bijvoorbeeld de Waterschappen de bevoegdheid hebben om in een agrarisch gebied prioriteit te geven aan de belangen van agrariërs boven de belangen van woningeigenaren. Ook is het vaak lastig te bewijzen dat een specifieke partij verantwoordelijk is voor de schade aan de fundamenten. De oorzaak van de schade is vaak een proces dat zich over een langere periode heeft ontwikkeld.

Ook onder de grond kijken!
Bij het kopen van de woning wordt wel gekeken naar alles wat met het blote oog zichtbaar is, maar wat onder de grond zit wordt vaak niet onderzocht. Toch is het raadzaam dit wel te doen. Er bestaat steeds meer informatie in welke gebieden de kans op schade aan fundamenten het grootst is. Nieuwe ontwikkelingen met satellietwaarnemingen geven steeds betrouwbaardere informatie. Overweegt u juist in zo’n gebied een pand te kopen dan kunt u besluiten specifiek onderzoek te doen naar het pand van uw interesse.

Ook geldverstrekkers worden kritischer. Vermoedt de geldverstrekker dat het pand waarvoor u een hypotheek aanvraagt te maken kan krijgen met schade aan fundamenten dan kan dit tot gevolg hebben dat de geldverstrekker niet bereid is de lening te verstrekken. Wij zien op dit moment dat steeds meer geldverstrekkers meer aandacht gaan geven aan dit risico.
Wilt u meer informatie over deze problematiek? Wij adviseren u dan eens een kijkje te nemen op de site van de Stichting Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). U vindt deze site via de volgende link: https://www.kcaf.nl
Ons advies: Overweeg bij aankoop van een woning gebruik te maken van een aankoopmakelaar en laat deze aankoopmakelaar ook nadrukkelijk het risico op schade aan fundamenten van het aan te kopen pand beoordelen.

 

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Kopen om te wonen of te verhuren?

Landelijke en plaatselijke politici reageren kritisch op de signalen dat regelmatig woningen worden gekocht met het doel deze te verhuren. Deze kritische reacties zijn vaak een voorteken dat beperkende voorwaarden kunnen worden verwacht.

Aantal betaalbare koopwoningen beperkt
De prijzen van woningen zijn in de afgelopen jaren sterk gestegen. Vooral voor starters op de woningmarkt heeft dit tot gevolg dat het aanbod van woningen dat binnen hun financieel bereik ligt relatief beperkt is. Dit heeft tot gevolg dat jongeren weer langer bij hun ouders blijven wonen of gedwongen zijn tegen hoge kosten te huren.

Het al geringe aanbod van beschikbare koopwoningen is in de afgelopen jaren verder beperkt doordat steeds meer particulieren besloten om een “extra” woning te kopen. Niet om daar zelf in te gaan wonen, maar om te verhuren. Dit vanuit de gedachte dat geld op de spaarrekening weinig of geen rente oplevert en dat de opbrengst uit verhuur van de woning ogenschijnlijke een hoog rendement oplevert. Zeker wanneer de waarde van de gekochte woning ook nog eens in de loop der jaren stijgt.

Onderzoek: Sterke stijging kopen om te verhuren
Vorige maand heeft de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur een rapport uitgebracht waarin de ontwikkeling van het kopen van woningen om deze vervolgens te verhuren wordt beschreven.

In vergelijking met 2009 is het aantal woningen dat wordt gekocht om deze vervolgens te verhuren significant gestegen. Deze ontwikkeling doet zich niet alleen voor in de grote steden maar ook in regio’s als Noordoost Groningen en Parkstad Limburg. Inmiddels wordt landelijk 5% van de woningen aangekocht met het doel deze te verhuren. Dit percentage verschilt sterk per steden en wijken. In een aantal grote steden en studentensteden ligt dit percentage boven de 10 procent. In bepaalde wijken is de situatie zelfs zo dat een op de vijf verkochte woningen naar een particuliere verhuurder gaat.

Weerstand stijgt
“Een woning is bedoeld om in te wonen en niet als winstobject” aldus de Amsterdamse woonwethouder Laurens Ivens. Deze reactie illustreert goed de scepsis die binnen de politiek groeit over de ontwikkeling waarbij woningen worden opgekocht om te verhuren waardoor het aantal beschikbare koopwoningen voor de startersmarkt kleiner wordt.

In reactie hierop worden maatregelen bedacht zoals een verbod om de woning te verhuren via platforms als Airbnb, Booking.com of Expedia. Ook wordt op steeds meer plaatsen gesproken over anti-speculatiebedingen.

Laat u goed voorlichten
Aan de bekende “borreltafel” lijkt de aankoop van een woning een investering zonder een echt risico. De werkelijkheid is anders. Wij noemen een paar aandachtspunten:
• Huurders hebben in Nederland een grote mate van bescherming;
• Een pand is in verhuurde staat aanzienlijk minder waard dan een pand in onverhuurde staat. U kunt in het algemeen de huur niet ontbinden om op enig moment het pand weer in onverhuurde staat te verkopen;
• De verhuurder dient het pand te onderhouden. In de praktijk kunnen de onderhoudskosten aanzienlijk zijn, zeker bij problemen aan bijvoorbeeld de fundering. Op dit moment lopen circa 1 miljoen woningen in Nederland serieuze risico’s op schade aan de fundering;
• Het geld dat u heeft geïnvesteerd in de woning om deze te verhuren is niet snel op financieel aantrekkelijke wijze contant te maken.

Het is zeker niet zo dat het kopen van een woning om deze vervolgens te verhuren in alle gevallen moet worden afgeraden. Wel is het belangrijk, wanneer u dit overweegt, dat u zich goed laat adviseren.

Beschikt u over vermogen en wilt u uw kinderen helpen dan kan het bijvoorbeeld een interessante optie zijn om een woning te kopen en deze te verhuren aan uw kinderen, waarbij u vervolgens weer jaarlijks een bedrag belastingvrij schenkt waarmee de kinderen de huur aan u betalen. Zo zijn er verschillende mogelijkheden waarbij het kopen van een woning om te verhuren aantrekkelijk kan zijn.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Hoe zit het nu ook alweer met de Wet Hillen en het eigenwoningforfait?

De wijziging van de wet Hillen kan leiden tot hogere inkomstenbelasting voor hen die een hypotheek voor de eigen woning hebben. Wat houdt deze wijziging nu precies in? In dit artikel leggen wij u dit zo duidelijk mogelijk uit.

Eigenwoningforfait
Het verhaal start met het begrip ‘eigenwoningforfait’. Dit is een aparte belastingheffing op het eigenaar zijn van een eigen woning. De hoogte van de belastingheffing hangt af van de WOZ-waarde van de woning. Voor woningen met een WOZ- waarde van tussen de €75.000 en €1.080.000, is het eigenwoningforfait in 2019 0,65%.

Bij een woning met een WOZ- waarde van €300.000 is het eigenwoningforfait 0,65% en in euro’s €1.950. Dit bedrag moet u bij uw belastbaar inkomen in box 1 van de inkomstenbelasting optellen. Over deze optelling bij uw inkomen moet u dan inkomstenbelasting betalen. Gesteld dat u over de top van uw inkomen 38,10% inkomstenbelasting betaalt, dan leidt de aanname dat u uit uw woning €1.950 “inkomen” heeft dus tot een belastingheffing van €742,95. Hiermee is het verhaal nog lang niet klaar.

Hypotheekrente mag u op uw belastbaar inkomen in mindering brengen. In het geval u een hypotheek afsluit voor een woning waarin u zelf gaat wonen dan mag u in de meeste gevallen de door u betaalde hypotheekrente op uw belastbaar inkomen in mindering brengen. Daardoor betaalt u dus minder inkomstenbelasting. Stel dat u op jaarbasis €9.600 aan hypotheekrente betaalt. Dan mag u dit bedrag in mindering brengen op uw belastbaar inkomen. Stel dat uw inkomen belast wordt met 38,10% dan leidt deze door u betaalde hypotheekrente tot een belastingvoordeel van €9.600 x 38,10% = €3.657,60.
Maar u heeft -zoals we hiervoor hebben gezien- ook fictieve inkomsten uit uw woning: het eigenwoningforfait.

Om de berekening compleet te maken, geldt het volgende: u heeft fictieve inkomsten van €1.950 en aftrekbare kosten van €9.600. Dit betekent dat u uiteindelijk (€9.600 – €1.950) van uw belastbaar inkomen in box 1 €7.650 mag aftrekken. Uw belastingvoordeel zou dan €2.914,65 zijn in plaats van €3.657,60. Het eigenwoningforfait leidt in dit voorbeeld dus tot €742,95 lagere belastingbesparing.
Het verhaal is nog steeds niet af! Zo erg als we u hier laten zien is het in 2019 nog niet. Dat zal pas tegen 2048 het geval zijn!

Wet Hillen
In 2005 werd de Wet Hillen in het leven geroepen. Kort gezegd komt deze wet erop neer dat het eigenwoningforfait vervalt wanneer dit hoger is dan de hypotheekrenteaftrek.

We nemen weer de situatie dat het (fictieve) inkomen uit uw woning (het eigenwoningforfait) €1.950 bedraagt. Maar, nu gaan we ervan uit dat u uw hypotheek bijna helemaal heeft afgelost. Hierdoor betaalt u nog maar €1.500 hypotheekrente. De Wet Hillen bepaalde dat wanneer het eigenwoningforfait hoger was dan de kosten die u voor de hypotheek maakte, in dat geval het eigenwoningforfait komt te vervallen. U hoefde over deze fictieve inkomsten in dit voorbeeld dus geen inkomstenbelasting te betalen! Dat gold ook voor mensen die hun hypotheek volledig hadden afgelost.

En nu maken we het echt een beetje lastig
Het Kabinet heeft besloten om de Wet Hillen met ingang van 1 januari 2019 in 30 jaar af te bouwen. De consequentie hiervan is dat huizenbezitters die nu volledig vrijgesteld zijn van het betalen van inkomstenbelasting over het eigenwoningforfait elk jaar over een groter deel eigenwoningforfait inkomstenbelasting gaan betalen. Dat gaat als volgt:
• In 2019 betaalt u over 1/30 deel van het eigenwoningforfait toch inkomstenbelasting;
• In 2020 betaalt u over 2/30 deel, in 2021 over 3/30 deel et cetera.
• In 2048 is de Wet Hillen helemaal afgeschaft en betaalt u dus inkomstenbelasting over het volledige bedrag van het eigenwoningforfait.
• Wat betekent dit nu in 2019 wanneer we de berekeningen hiervoor aanhouden?
• Uw totale in 2019 te betalen hypotheekrente bedraagt weer €9.600
• Het eigenwoningforfait bedraagt weer €1.950
• U moet nu 1/30 deel van dit eigenwoningforfait bij uw inkomen optellen (1/30 deel van €1.950 = €65).
• U moet dus €65 optellen bij uw inkomen en u mag €9.600 aan hypotheekrente aftrekken.

Per saldo betekent dit dat u als gevolg van de afbouw van de Wet Hillen In 2019 €24,77 méér inkomstenbelasting betaalt in vergelijking met de situatie dat de Wet Hillen onaangepast in stand was gelaten. Let op: dit is dus alleen maar relevant voor huiseigenaren die hun hele hypotheek of voor een groot deel al hebben afgelost.
In de eerste jaren zal de extra inkomstenbelasting beperkt zijn. Maar, over 30 jaar zal het volledige eigenwoningforfait bij het belastbaar inkomen opgeteld moeten worden. Ook al betaalt u geen of heel weinig hypotheekrente.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Ontwikkelingen bij hypotheken voor ouderen en huurders

Ontwikkeling 1: Hypotheek voor ouderen die overwaarde hebben op hun woning

Er zijn veel ouderen die een eigen woning bezitten. Vaak hebben ouderen hun woning in het verleden gekocht voor een veel lagere prijs dan de woning nu waard is. Dikwijls is de lening al voor een groot deel afgelost. De actuele waarde van de woning kan dan veel hoger zijn dan de restschuld van de hypotheek.

Deze ouderen bezitten via de waarde van hun woning een (aanzienlijk) vermogen. Het komt echter vaak voor dat deze op papier vermogende ouderen feitelijk maar weinig geld hebben dat ze echt kunnen uitgeven aan bijvoorbeeld aanpassingen aan de woning, de aanschaf ven een andere auto, een leuke vakantie te of een bijdrage aan de studie van de kleinkinderen.

Een van de grote banken is nu gekomen met een nieuwe hypotheekvorm. Kort samengevat komt deze financiering erop neer dat ouderen die de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt en een woning bezitten waarvan de resterende hypotheekschuld (veel) lager is dan de actuele waarde van de woning, een nieuwe lening kunnen krijgen. Dit kan een bedrag ineens zijn, bijvoorbeeld €100.000, of gedurende een aantal jaren een vaste maandelijkse uitkering. Bijvoorbeeld elke maand een uitkering van €900.

Uiteraard moet over deze lening rente worden betaald. Bij deze hypotheekvorm gebeurt dat door de rente maandelijks bij de schuld op te tellen. Degene die de lening aangaat, betaalt dus niet letterlijk rente, maar ziet de schuld maandelijks iets stijgen.

Bij deze hypotheekvorm zijn de bedragen die geleend kunnen worden zodanig dat het in theorie nooit zal gebeuren dat de totale schuld (lening + rente) hoger wordt dan de waarde van de woning. Bij deze lening blijft de woning gewoon eigendom van de oudere. Bij het overlijden van de oudere wordt de woning verkocht en is het restant van de waarde van de woning voor de erfgenamen. Mocht door bijvoorbeeld een bijzondere, economische crisis net op dat moment de waarde van de woning dramatisch zijn gedaald waardoor de totale schuld hoger is dan de waarde van de woning dan is dit het risico van de bank. De erfgenamen lopen bij deze leningsvorm dus niet het risico met een restschuld te worden geconfronteerd.

Denkt u dat u of uw ouders door het liquide maken van een deel van de overwaarde van hun woning aangenamer kunnen leven, neem dan contact met ons op. Wij zullen voor u dan een op uw specifieke situatie en wensen toegespitst overzicht opstellen van de verschillende mogelijkheden.

Ontwikkeling 2: Meer ruimte voor huurders

De wetgever heeft in de afgelopen jaren de eisen die banken moeten stellen aan iemand die in aanmerking wil komen voor een hypotheek verzwaard. De wetgever heeft dit met goede redenen gedaan, want iemand die zijn hypotheeklasten niet langer kan betalen zal uiteindelijk, al dan niet gedwongen, de woning moeten verkopen. Wanneer de opbrengst uit de verkoop van de woning lager is dan de hypotheekschuld, betekent dit dat deze mensen géén woning meer hebben maar wel een schuld van vaak vele tienduizenden euro’s.

Het is dus goed te begrijpen dat er voorschriften zijn ontwikkeld die beogen dat mensen niet méér geld kunnen lenen voor de aanschaf van hun woning dan zij daadwerkelijk kunnen dragen. Bij landelijke normen gaat het altijd om uniforme uitgangspunten die voor iedereen op dezelfde manier moeten worden toegepast.

Veel deskundigen zijn echter van oordeel dat deze normen te ver zijn doorgeschoten. De uniforme normen kunnen ertoe leiden dat mensen met een tijdelijke arbeidsovereenkomst of hoge studieschulden “op papier” de lasten van een bepaald bedrag aan hypotheek niet zouden kunnen betalen en dus geen woning kunnen kopen omdat zij de daarvoor benodigde lening niet kunnen afsluiten.

Uiteraard moeten deze mensen wel wonen. Op dit moment doet zich de vreemde situatie voor dat er veel mensen zijn die huren en daarbij maandelijks een bedrag betalen dat (fors) hoger is dan het bedrag dat ze zouden moeten te betalen indien ze een hypothecaire lening zouden kunnen afsluiten. Deze mensen krijgen vaak geen huurtoeslag en kunnen ook niet van de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente profiteren.

Elke situatie is anders. Om u een idee te geven toch een cijfervoorbeeld: iemand die maandelijks €900 huur betaalt, zou volgens de normale normen een maximale hypotheek van ruim €230.000 kunnen afsluiten.

Het kopen van een woning is in veel gevallen financieel aantrekkelijker dan het huren van een vergelijkbare woning. Daarnaast is de keuze voor type woning en de woonomgeving groter.

Een van de meer sociaal gerichte banken heeft nu aangegeven mogelijkheden te willen bieden om aan mensen die nu “duur” huren toch een hypotheek te verstrekken. Wettelijk is dit ook toegestaan mits per situatie heel goed wordt gecontroleerd of de lasten verbonden aan de lening voor de betrokkene draagbaar zijn.

Wij juichen deze ontwikkeling toe. Wilt u voor uzelf of misschien voor uw kinderen meer informatie over deze ontwikkeling, laat ons dit dan weten. Wij kijken graag met u mee of ook in uw situatie deze nieuwe ontwikkeling een mogelijkheid kan zijn om de woonlasten te verlagen.

 

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

Wat kost een uitvaart eigenlijk?

Sommige mensen hebben de mogelijkheid te kunnen sparen voor hun uitvaart. Maar wanneer dit niet lukt, kan een uitvaartverzekering gelukkig veel van de kosten voor een uitvaart ondervangen. 70 procent van de ondervraagde Nederlanders geeft dan ook aan een uitvaartverzekering te hebben. Toch denkt 38 procent dat de waarde van de uitvaartverzekering niet toereikend is.

Wensen bepalen kosten
Afhankelijk van de eigen wensen kan men zelf bepalen hoe goedkoop of duur de uitvaart wordt. Zo willen sommige Nederlanders een grote bijeenkomst, terwijl anderen kiezen voor een intiem samenzijn. Maar waar men ook voor kiest: in alle gevallen is het zaak dat men zich hier financieel op voorbereidt. Het is dan ook verstandig dat men zich bewust is van de wensen die ze hebben. Gelukkig kan dat tegenwoordig heel eenvoudig. Eventueel
met de hulp van een uitvaartverzorger. Maar er is ook een digitaal of papieren uitvaartwensenformulier beschikbaar waarmee men zelf alle onderdelen van de uitvaart kan doorlopen.

Financiering goed regelen
Wanneer de wensen voor de uitvaart bekend zijn, kan ook worden bekeken welke kosten hier tegenover staan. Pas dan kan de financiering voor de uitvaart goed worden geregeld. Steeds vaker wint men hier advies over in, omdat het fijn wordt gevonden dat het gehele plaatje wordt meegenomen. Is er bijvoorbeeld wel voldoende spaargeld? Of moet toch worden gekeken naar een alternatief? Een financieel adviseur kan daar bij helpen. Deze heeft verschillende tools tot zijn beschikking om te komen tot een goed advies. En als het eenmaal financieel geregeld is, geeft dat rust.

Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld

‘Een uitvaartverzekering? Die heb ik niet nodig.’

Heeft u wel eens stilgestaan bij uw uitvaartwensen en de financiën die daarmee gepaard gaan? Bijvoorbeeld over de financiële gevolgen van een overlijden en het betalen van de uitvaartkosten.
‘Een uitvaartverzekering? Die heb ik niet nodig.’ Toch is het raadzaam om verder te denken, want hoe gaat u of hoe gaan uw nabestaanden de uitvaartkosten dan betalen?

Uit onderzoek van Gfk onder ruim 50.000 Nederlanders blijkt dat 29% een uitvaartnota van € 8.000 niet binnen 30 dagen kan betalen. Nog eens 12% geeft aan het niet zelf te kunnen betalen, maar verwacht het gewenste bedrag wel binnen de betalingstermijn bijeen te kunnen krijgen (lees: lenen bij vrienden of kennissen). 14% geeft aan het wel te kunnen betalen maar met moeite. 12% weet niet of ze de nota kunnen betalen. Dat betekent dus dat 67% van alle Nederlanders problemen kunnen ervaren bij het voldoen van een uitvaartnota. Iets waar u niet over na wilt denken als u een dierbare bent kwijtgeraakt, of waar u uw dierbaren mee wilt opzadelen als u er niet meer bent.

Op de vraag wie of hoe dan de uitvaartkosten betaald worden, kunnen verschillende antwoorden volgen. Een aantal van deze antwoorden volgen hieronder met de reden waarom het toch verstandig is om toch een uitvaartverzekering af te sluiten.
“Ik heb een overlijdensrisicoverzekering.”
Tegenwoordig wordt er vaak een overlijdensrisicoverzekering afgesloten bij de aankoop van een huis. De verzekering loopt tot een bepaalde tijd (bijvoorbeeld 30 jaar lang of tot de 65ste verjaardag). Na deze periode wordt geen bedrag meer uitgekeerd als u overlijdt. En juist na deze periode is de kans groot dat iemand komt te overlijden! Ook stellen veel hypotheekverstrekkers de eis dat er een overlijdensrisicoverzekering wordt afgesloten bij een hypotheek waarbij de uitkering verpand is. Dit betekent dat de uitkering bij overlijden wordt gebruikt om de hypotheek af te lossen. De nabestaanden krijgen dan helemaal geen geld uitgekeerd voor de uitvaartkosten. Daarnaast wordt een overlijdensrisicoverzekering vaak afgesloten om ervoor te zorgen dat het gezin financieel gezien verder kan leven na een overlijden. Denk bijvoorbeeld aan kinderopvang. (Een deel van) het geld kan dan niet aan dat oorspronkelijke doel worden besteed, maar gaat naar een uitvaartondernemer.

“Ik heb een huis met veel overwaarde.”
De overwaarde van een huis is niet snel beschikbaar. Het afsluiten van een (extra) hypotheek duurt relatief lang en de verkoop van een huis is ook niet binnen een paar maanden afgerond. In veel gevallen moet de uitvaartnota binnen 14 dagen worden betaald. Met een uitvaartverzekering bent u verzekerd van het verzekerde bedrag en betekent dat, dat u niet onverhoopt uw huis moet verkopen om de uitvaart te kunnen bekostigen.

“Ik heb al een uitvaartverzekering.”
Uit onderzoek blijkt dat veel mensen wel een uitvaartverzekering hebben, maar onderverzekerd zijn. Dit betekent dat de nabestaanden alsnog een uitvaartnota krijgen en het geld ergens anders vandaan moeten halen. Het is daarom verstandig de oude uitvaartverzekering te bekijken, de huidige uitvaartwensen te inventariseren en dan te bepalen of er een aanvullende uitvaartverzekering moet worden afgesloten.

De voordelen van een uitvaartverzekering op een rij:
• Ook na één keer premie betalen is er al dekking voor het volledig verzekerd kapitaal of pakket aan diensten.
• Een uitvaartverzekering keert altijd uit.
• Nabestaanden worden niet geconfronteerd met onverwachte uitvaartkosten.
• De totale inleg van premies is in bijna alle gevallen lager dan de uitkering. Een paar voorbeelden:

Leeftijd Looptijd tot Verzekerd bedrag Totale inleg Voordeel
18 jaar 85 jaar € 10.000,- € 6.979,- € 3.021,-
30 jaar 65 jaar € 8.000,- € 4.893,- € 3.107,-
40 jaar 85 jaar € 10.000,- € 8.732 € 1.268,-
50 jaar 65 jaar € 8.000,- € 5.697,- € 2.303,-
Geplaatst in Geen categorie | Reageren uitgeschakeld